Marché immobilier de Hong Kong : une chute de prix record en juillet 2023
Le marché immobilier de Hong Kong connaît une chute sans précédent avec une baisse mensuelle de l’indice des prix de 1,1% en juillet 2023, selon le dernier rapport du Residential Market Monitor de JLL. Cette baisse est la plus sévère enregistrée cette année, et les experts prévoient que la croissance des prix des logements depuis le début de l’année sera complètement effacée d’ici fin septembre. Le nombre de prêts hypothécaires résidentiels en situation d’équité négative devrait dépasser les 10 000 d’ici la fin du mois.
Une baisse continue du marché immobilier
Le volume des transactions immobilières sur le marché secondaire a atteint son niveau le plus bas depuis janvier 2020. Selon les données du Département de l’évaluation et de la notation, les prix des logements dans leur ensemble à la fin du mois de juillet étaient supérieurs de 2,6% par rapport à la fin de l’année précédente. Cependant, cette augmentation devrait être compensée au cours du mois en cours. HSBC et BOC ont récemment augmenté le taux de prêt hypothécaire basé sur le HIBOR de 50 points de base, le portant à 4,125%, tandis que la réduction des remboursements en espèces a été mise en place. Avec la pression croissante sur les coûts de financement, il est probable que d’autres banques locales suivront bientôt leur exemple. Pendant ce temps, la Fed n’a pas exclu la possibilité d’augmenter les taux d’intérêt d’ici la fin de l’année. Les banques locales pourraient être à nouveau contraintes d’augmenter encore davantage le taux de référence, ce qui freinerait davantage le sentiment d’achat immobilier. Les prix des logements resteront sous pression à court terme.
Des conséquences inquiétantes pour les emprunteurs
Norry Lee, directeur principal du département de Stratégie et de Conseil de Projets chez JLL à Hong Kong, met en garde contre les conséquences de l’équité négative : « Certains pourraient soutenir que le nombre de cas d’équité négative n’est pas préoccupant tant que les emprunteurs continuent de rembourser leurs prêts, mais les implications de l’équité négative, y compris l’effet sur la richesse et la perte de liquidité potentielle lors du refinancement, retarderont les améliorations des logements et affaibliront la confiance des investisseurs, ce qui pourrait entraîner une spirale descendante ».
Il ajoute : « Le revenu mensuel médian des ménages vivant dans des logements privés a diminué au fil des années, passant de son sommet de 40 800 HKD en 2019 à 36 500 HKD en octobre 2020, avant de revenir à 40 000 HKD en juin 2023. Avec la hausse rapide des taux d’intérêt, de nombreux emprunteurs ayant déjà un prêt hypothécaire ne pourraient pas passer les tests de résistance dans les conditions actuelles. Les acheteurs qui dépendent fortement du co-financement ou des plans hypothécaires des promoteurs et qui entrent sur le marché pendant la phase ascendante font face à des paiements hypothécaires plus élevés, et la baisse des évaluations rend également le refinancement plus difficile pour eux ».
Une situation difficile pour les investisseurs immobiliers
Les investisseurs immobiliers font face à une situation particulièrement difficile en raison des charges financières. Les paiements d’intérêts hypothécaires mensuels ont plus que doublé au cours de cette période de hausse des taux, tandis que la croissance des loyers ne compense guère cette augmentation. En juillet 2023, l’indice des loyers des propriétés de classe A est encore inférieur de 9,0% au niveau de fin 2019. Maintenant que les acheteurs non-primo-accédants, qui ont acheté plus de 8 000 propriétés entre 2018 et 2020, ne sont plus soumis au droit spécial de timbre, ils pourraient être tentés de vendre leurs actifs pour des investissements alternatifs plus prometteurs.
Des mesures pour stabiliser le marché immobilier
Cathie Chung, directrice principale de la recherche chez JLL à Hong Kong, met en évidence les défis auxquels est confronté le marché immobilier : « Le marché immobilier fait face à des défis considérables. En même temps, le remboursement du droit de timbre de l’acheteur (BSD) aux acheteurs non-locaux devenus résidents permanents, annoncé l’année dernière, n’a que peu d’effet sur l’accès des talents non-locaux au marché immobilier. Le nombre de transactions impliquant le BSD au cours des huit premiers mois de 2023 est resté stable par rapport à la même période de l’année précédente. Nous pensons que le report du paiement du BSD de l’achat à la vente pourrait renforcer la stabilité du marché immobilier tout en réduisant la demande spéculative. Cela pourrait lisser la tendance des prix des logements et limiter la possibilité d’une nouvelle baisse importante des prix, car les talents non-locaux pourraient entrer sur le marché plus facilement dès maintenant plutôt que plusieurs années plus tard, ce qui fournirait un soutien nécessaire au marché ».
