Investissement locatif : les beaux jours semblent bel et bien terminés
La demande pour des projets d’investissement locatif a connu une chute dramatique ces dernières années, il s’agit même de la chute la plus brutale de ces vingt dernières années. Même si aucun chiffre officiel n’est disponible concernant le nombre de particuliers qui achètent pour louer, les professionnels de l’immobilier estiment généralement que cela représente environ un tiers des transactions.
Le premier frein à l’investissement locatif réside dans la difficulté d’obtenir un crédit pour financer l’opération. Même en période de crédits immobiliers favorables, les banques étaient déjà réticentes à accorder des prêts aux emprunteurs qui souhaitaient investir localement. Avec la hausse des taux, la situation s’est encore compliquée. « Les banques ne prennent pas en compte la totalité des loyers que peut générer l’opération, et l’examen du dossier montre alors un endettement trop important, notamment si l’acheteur rembourse encore sa résidence principale », explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, spécialiste de l’investissement locatif.
Le deuxième frein est lié aux dispositifs de défiscalisation, tels que le Pinel, qui rendaient l’investissement dans le neuf attractif. Cependant, ces dernières années, ils sont devenus moins intéressants en raison de conditions plus restrictives, notamment un recentrage sur les grandes villes. Auparavant, environ un logement sur deux était acheté dans le but de réaliser un investissement locatif grâce au dispositif Pinel, mais ce n’est plus le cas actuellement. De plus, le Pinel est appelé à disparaître fin 2024, sans qu’aucun autre dispositif ne soit prévu pour le remplacer.
Par ailleurs, la plupart des investisseurs sont désormais conscients qu’ils devront effectuer des travaux parfois conséquents si le logement qu’ils louent est énergivore. Les logements classés E, F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire lors de la mise en location devront être rénovés. Entre 2025 et 2034, environ sept à huit millions de logements seraient concernés par cette obligation de rénovation. Ainsi, pour ceux qui achètent dans l’ancien en vue de louer, il est souvent nécessaire d’être prêt à réaliser des travaux et d’en avoir les moyens. Renaud Cormier, président de l’Association française de l’immobilier locatif, met en garde : « Attention à bien prendre en compte le coût des travaux si le logement a une note E, F ou G dans le DPE. Certains biens à vendre peuvent sembler intéressants de prime abord, mais il faut ajouter une somme importante pour les rénover ».
En conclusion, il est clair que les beaux jours de l’investissement locatif sont bel et bien terminés. Les difficultés d’obtention de crédit, la moins-value des dispositifs de défiscalisation et les obligations de rénovation font de cette activité un parcours du combattant pour les investisseurs. Il est désormais nécessaire d’être très prudent et de bien étudier toutes les conditions et contraintes avant de se lancer dans un tel projet.
