Les dettes des SCPI en hausse : un risque à surveiller de près
Les chiffres sont alarmants : en 2022, les dettes représentent en moyenne 18,5% de l’actif net des SCPI, contre 16,7% en 2021, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Cette augmentation inquiétante s’explique notamment par la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers au cours des derniers dix-huit mois. Alors, faut-il s’inquiéter de cette situation ?
Une question de vigilance pour les investisseurs
Selon Thierry Sevoumians, expert en gestion de patrimoine, l’endettement des SCPI doit toujours être une préoccupation pour les investisseurs. Il est important de surveiller à la fois le niveau actuel d’endettement et les prévisions à venir. Les années passées, les investisseurs avaient tendance à négliger cette règle, car le crédit était bon marché. Ils vont vite se rappeler que le rendement d’une SCPI est directement lié aux risques pris, c’est-à-dire au choix des actifs et à l’utilisation du levier du crédit, explique Christophe Descohand, directeur général de Moniwan.
Des différences significatives entre les SCPI
Dans la pratique, le recours à l’endettement varie considérablement d’une SCPI à une autre. Certaines SCPI, comme Patrimoine Santé et Diversification Allemagne d’AEW Patrimoine, ne sont pas du tout endettées. En revanche, d’autres affichent des taux d’endettement bien plus élevés, tels que Fructipierre avec 2,2% et Laffitte Pierre avec 12%. Une étude de MeilleureSCPI.com réalisée à la fin de l’année 2022 révèle même que certaines SCPI, comme Elialys, Eurovalys et Novaxia Neo, affichent un endettement supérieur à 30%.
Des stratégies différentes pour répondre aux risques
Chaque SCPI adopte sa propre stratégie en matière d’endettement. Novaxia Neo, par exemple, mise sur un taux de distribution annuel de 6%, soit plus que la moyenne du marché qui est de 4,5%. Cette stratégie intègre le recours à l’endettement, mais elle met en avant le fait que cette dette est sécurisée à hauteur de 83% grâce à un taux fixe. Ainsi, seuls 17% de la dette seraient impactés par une éventuelle remontée des taux d’intérêt.
Un équilibre fragile à préserver
Le scénario catastrophe pour les SCPI fortement endettées serait de faire face à de lourdes échéances de prêt à court terme. Dans ce cas, deux solutions s’offriraient : refinancer les prêts à un taux plus élevé ou rembourser en utilisant les fonds récoltés ou en cédant des biens. Cependant, comme l’explique Thierry Sevoumians, tout est question d’équilibre. Une collecte importante permet certes de rembourser la dette si nécessaire, mais cela empêche la SCPI d’acquérir de nouveaux immeubles, ce qui est essentiel pour assurer son rendement futur.
Il est donc crucial pour les investisseurs de s’informer sur le niveau d’endettement des SCPI avant de prendre des décisions d’investissement. La vigilance est de mise dans un environnement où les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont en constante évolution.
